這幾年來我們會發現產業地產作為一種新的城市發展空間理念逐漸興起，作為一種新型的地產模式，產業地產在推動企業加速孵化、產業集聚、區域經濟發展等方面具有重要作用。產業地產看起來很美，園區運營商看起來很風光。但要想成為一個成功的園區運營商，必須跨過如下幾道坎。
一、觀念

產業園區不是“就地賣地”、“就廠房賣廠房”，園區運營商須摒棄傳統房地產開發的觀念，須從宏觀上要認真研究和把握國家發展戰略和政策，需從中觀上熟悉吃透當地的自然、人文資源和謀劃要進入的行業領域，需從微觀上了解城市或區域的發展規劃、以及該行業企業的前世今生、昨日今朝。

因此，園區運營商必須有和政府跳“雙人舞”的觀念，既站在政府的角度考慮城市的定位與發展、區域的合作與競爭、資源的整合與利用、企業的落地與稅收、老百姓的安居與樂業，又要站在企業的角度考慮如何進得來、如何長得大、如何掙得多、如何去發展，然后以此觀念為指導，去完善產業園區的定位、規劃、設計、政策擬定等等前期性策劃工作。

二、資金

從規模來看，產業園區一般是少則一兩千畝、多則數萬畝;從運營時間來看， 產業園區從園區規劃、招商到企業逐個落地、投產整個過程少則三五年、多則一二十年，資金需要量更大、占用時間更久、回收過程更慢、投資周期更長。

因此，企業不僅需要籌備一定數量的資金，保證資金源的充足，更要策劃好園區的資金滾動使用和長短期回籠模式，譬如政府配套商住用地開發等;不僅要考慮有多少資金，更多的是考慮能重復使用和調動多少資金，否則在大規模的基礎設施和土建工程面前，再多的錢也不夠花，極易陷入資金鏈困境。

地產以資本為王，產業以金融為先!如何打通產業園區金融的任督二脈，是所有園區運營商想要長遠發展必須考慮的頭等大事。

三、人才

產業園區是塊兒高級蛋糕，同時也是地產的小眾形式，再者產業園區的區域性、行業性等特征，不免使得園區運營商在人才的選用上捉襟見肘。

理想的產業園區運營管理人才應該是綜合型、學習型人才，既要能戰略謀劃、統觀全局，又要能熟悉行業、精通企業;理想的技術人才也最好是一專多能型人才，招商的不僅熟悉行業企業，也最好能熟悉規劃政策，工程的不僅僅能熟悉建筑施工，也最好能熟悉銷售技巧、企業經營，這樣才能與入駐企業建立相互尊重與信任的合作關系，共同促進地推進園區的建設。

四、選址

產業園區雖然是依托工業用地或三舊用地或倉儲物流用地進行的開發和建設，成本較低，但園區運營商畢竟不同于當地父母官，是商就必須賺錢。

然而，在廣袤的大地上，官辦的開發區和產業園遍地開花，民辦的產業園要想與之競爭并非易事，土地交付條件一樣、土地價格差不多、政策優惠大同小異，甚至政府管辦的園區更具優勢，怎么辦?園區運營商能發揮的最大優勢就是選址。

那么到底選址在哪里呢?從國內工業產業發展水平看來，大城市郊區或者周邊地區是最值得青睞的選擇。此類地區先前處在城市發展的第三圈層，長期“別人吃肉自己喝湯”，發展慢。在全球化和區域一體化的今天，一方面中心城市城市病越發嚴重，土地價值高漲擠出效應明顯，另一方面現代交通、通訊技術使得在更大尺度上重新布局產業和生活成為可能。

五、招商

不管是官辦還是民營園區，招商是成敗的關鍵，否則將是無本之水無源之木。園區運營商在招商過程中最大劣勢是“土地二道販子”，容易“飛單”，但這跟政府可以提前在合同中明晰招商的范圍，統一口徑，畢竟不管官辦還是民營，最終受益、受益最大的都將是當地政府。

同時，園區運營商在招商過程中最大的優勢則是政策靈活、用人靈活、獎勵靈活、操作靈活，這就容易用政策吸引企業，用行內人士混進企業的圈子，用獎勵政策激勵招商人員積極主動的工作，用全程高水平專業的服務讓企業更有信心，而且可以借助一些新型的園區招商新工具“vr全景”。所以說，招商是道坎，但也是個政府提供給園區運營商的一個機會。

六、拿地

放眼國內數千個大小城市，無不把增加建設用地作為城市總體規劃的首要任務，但是毋容置疑的現實是土地指標越來越緊張。發達的地方土地少，本就不夠用;落后的地方喊著口號要發展，所以也不夠用。

對于一個少則一兩千畝、多則幾萬畝的產業園區，這么大的建設用地需求可能是一個城市少則兩三年、多則七八年才能爭取到的全部土地指標，因此整體規劃、分多期多批次招拍掛拿地成了產業地產的必選途徑之一。“拿地”成了產業園運營商一項長期的、充滿競爭的任務之一。

七、政府關系

園區運營商與政府簽約之前，是政府的客戶;簽約之后，政府就成了園區運營商的第一客戶，而且是不可得罪的大客戶、衣食父母。

從產業園區的政策爭取、招商造勢、拿地立項、落地報批、施工建設、竣工投產、融資納稅、招工辦社保等等諸多方面，無不需要與政府高層以及各個部門建立密切的關系，唯此才能得保后方穩定。

八、社會資源

正是由于園區運營商的特殊身份，充當不同的社會角色，承擔眾多的社會職責，使得產業運營商是“商”，但又不能單純的作為“商”。

園區運營商必須與當地政府、行業協會、企業商會、金融機構、建筑企業、設計單位、媒體、研究機構以及其它合作競爭性園區形成經常性互動，保持活躍，方能有利于招商、有利于建設、有利于融資、有利于塑造良好的品牌和社會形象。

十九大以后，新型城鎮化和城鄉一體化將成為各地政府在下一個黃金十年必須高舉的旗幟，而無論新型城鎮化，還是城鄉一體化，產業地產選擇和發展的重要性都遠遠超過了爭論不休的房地產，在經過十多年的房地產瘋狂和浮躁之后，產業重新回歸“無工不富“的實體經濟本源。

因此，眾多披著產業的外衣做商住地產的投機者也最終會被市場淘汰，而真正腳踏實地、為企業招商、為地方經濟發展助力的產業園區運營商最終會克服困難、健康發展、實現名利雙收。