今天景智行在這里和大家一起來看看關于產業園區發展情況是怎樣的？我國產業園區具有形式多種多樣，主要包括高新區、開發區、科技園區、工業區、產業基地、特色產業園區等以及近來陸續提出的產業新城、科技新城等。產業園區作為我國區域經濟發展的龍頭，是對外開放、招商引資、管理創新的重要載體，是發展高新技術產業、促進產業集聚的重要平臺。
在產業園區中，存在兩種典型的盲目開發模式：一是過剩式開發，走進園區，物業大量過剩，空置現象嚴重，看不到任何產業氛圍，產業園區變成工業“鬼城”，二是等待式開發，政府和開發商劃定產業園區后，因招商引資、基礎設施配套等原因，開發緩慢，只圍墻不建園。

一、產業園區怪象

在招商引資的壓力下，地方政府動用所能動用的一切資源來吸引大公司投資落戶，而各類公司也沖著廉價派送的資源而來，急速擴張，工業地產的開發，變成了一場以社會資源作交易的圈地運動，怪象頻出。

1、新型圈地運動

高大上的策劃理念，虛擬的項目，完美數字指標，理想的利稅。先拿地，再圍擋，幾通一平過后，靜候企業拿錢為我建園，外看一片繁華似錦，內看陋室空堂。碧云天，荒草地，養田鼠不錯，養企業難辦。工業園變成了“圈地園”，開發商削尖腦袋，硬拼土地“紅利”。

2、進的來出不去

不少開發商初衷多為鉆政策空子，榨盡優惠空間，用住宅地產模式開發工業地產，“一錘子”心理比較嚴重。服務平臺呼聲叫得最響，做得最差，以工促商、以商養工的長效收益意識淡薄。企業被誘哄著走進來，哭喊著出不去。沒有后續資金的跟進，工業園成了典型的跛腳鴨，“爛尾樓”遍地，被人怒罵愛誰誰。

3、標準化并不標準

產業園仿佛成為標配城，人有我有，我差但有，模仿甚于創新，千篇一律，同質化、同構化嚴重。沒有縝密的市場調研，忽略與核心客群的精準對接，紙上談兵，閉門造車，將工業園區建成只可欣賞不可把玩的瓷娃娃，比一比還好，碰一碰不可。

4、盛到碗里都是菜

產業園不應是大型企業的專屬區，也不應是中小企業的試驗田，更不應是小微企業的“攀高枝”，而應是大中小微企業按照產業鏈條的需要進行梯度式配置入圍。忽視全產業鏈的企業有效配置，單純的鋪羅撒網，奶多奶少都是娘，來者不拒，盡收“麾下”。沒有核心競爭力的長效打造，勢必造成繁華背后的荒涼再現。

二、產業園區發展誤區

1、價值構成松散，增值空間有限

從園區地段價值、產品價值和服務價值等項目價值構成體系來看，產業園區的價值構成顯得過于松散，增值空間尤為不足，需要從供應者、購買者、投資者和競爭者等多方面加強凝聚力，提升項目的價值。

2、整體策劃不夠，園區定位模糊

脫離前期整體策劃的快速投資，脫離準確定位的重復建設，只能導致項目資金的過早沉淀和項目發展的后繼乏力，造成項目審批難、落地難、開工難，方案一改再改，遲遲不能啟動，短期無序，遠景疲軟。

3、規劃設計粗放，產品結構單一

在區域內同類化、同構化和同質化園區比對中缺少定向的市場需求，在沒有產業基礎和主導產業做支撐的開發建設中，難以形成明顯的行業聚集力和競爭力。園區產品設計比較粗放，尚有很大提升空間。應結合充分的市場調研，為企業量身打造出特色化、創新性園區產品。

4、功能分區功能不足，綜合配套過于機械

功能分區無法突顯功能，綜合配套過于機械，產品缺少使用價值，園區缺少產業氛圍，難以做到與市場嚴絲合縫的對接。目前，多數西部產業園區項目依然保留了產業園的部分開發模式，在功能分區、綜合配套以及產品結構上，缺少了更多的市場亮點，無法形成獨特的市場吸引力。

5、為什么和干什么

在開發建設中，缺少系統的前期策劃，缺少縝密的市場調研、強勁的資源整合、準確的項目定位以及行之有效的開發模式和盈利模式，致使多數項目從一開始便處在一個為什么和干什么的尷尬境地當中。

三、產業園區發展趨勢

1、從面對存量，精細管理

走向精細化發展之路，重點發展主導業務，加強園區的產業定位和產品、服務精細化管理，完善園區配套建設和服務體系，提高土地利用率，提高單個項目效益，打造品牌效應。

2、從“園區經濟”轉向“城市經濟”

秉持“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”的發展理念，強調圍繞以人們的需求為中心，以提升人的幸福感為前提打造產業新城，為城市、產業企業和城市居民創造共享價值。

3、“盈利模式”轉向“合作共贏”思維

隨著新經濟的快速發展，園區物理空間成為“共享資源”，園區的盈利模式也由傳統的“物業租售模式”向“投資共生模式”轉變。過去園區強調為客戶創造價值思維，未來雙方不再是簡單的甲方乙方，而是通過成立產業投資基金、產業園區的模式成為一個有機統一體，實現入園企業，共同享受入園企業的成長收益。

4、從“管理園區”轉向“服務園區”

產業園區的更新就是城市的更新，隨著產業園區配套與服務的升級，產城逐漸融合為一體。產業園區不再是傳統地產買賣租售的行業，通過服務、運營才能得到長期穩定的回報。

5、產業園區轉型依舊是主流

園區是產業向中高端邁進的重要載體，園區的生活性配套、生產性配套、公共服務配套、主導產業上下游產業配套狀況決定著產業向中高端邁進的速度和效益。

6、培育具有區域特色和比較優勢的戰略性新興產業

結合產業向中高端邁進的迫切需求，緊扣產業變革趨勢，緊抓關鍵技術瓶頸，加強信息網絡、智能制造等重要領域和關鍵環節的核心技術布局，形成一批戰略性產品和技術系統，培育新業態，形成新產業。

7、區域產業結構化差異

布局產業園區最重要的是差異化。區域產業結構差異能夠為區域產業協作的形成提供經濟基礎，各區域的工業化發展導向則是根本的動因，兩者相互影響。

四、產業園區發展如何破局

1、搶抓機遇，深挖項目價值，探索盈利模式

鑒于產業園區產品單價低、開發強度低、招商難度大、利潤空間小、建設進度慢、資金回籠周期長等特點，理順開發思路，探索盈利模式是項目的重中之重，掌握合理的開發次第和開發節奏是項目在功能布局和資金平衡使用上必須處理好的先手棋。

2、細分市場，甄別客群，做好選擇性針對性包圍

細分市場，抓龍頭企業和區域領軍企業等主要目標市場，以區域內多領域配套企業和上下游企業為必要補充。在客群選擇中，以入園要求強烈的意向企業為核心群體，順水推舟，爭取首先取得突破;以符合項目定位的入圍企業為重要客群，定向圍攻，力爭形成內部組團;以游離于外圍的觀望企業為投資客群，進行拉網篩選。做好策略化營銷，做到有甄別，有選擇，因企而異，對癥上策。

3、控制投資節奏，確保項目形象和效益雙輪驅動

地方政府常把項目建設形象與土地指標、證件辦理、配套費減免等優惠政策進行倒置捆綁，產業開發商在投資節奏把控及項目建設形象上需做合理把控，才能得到形象、進度兩相宜的可控局面。

4、以市場為導向，準確定位，精細規劃，精準對接

深入市場調研，從宏觀政策、區位特征、產業基礎、競爭環境、客戶需求入手，做好項目準確定位。同時，結合階段性招商成果、推廣經驗和市場反饋，精細化園區整體規劃和單體設計，做好園區產品戶型結構、物業功能分區、分類組團關聯與市場需求的精準對接。

5、內外結合，平衡開發，整體推進，重點突破

按照產業園區物業建設的基本規律，園區需要做好諸多地塊同步開發的建設，做好主力開發，兼顧平衡開發，由此，外在基礎設施的有效利用和內在配套設施的有序建設顯得尤為重要，廠房等企業所需的主要物業產品難以實現重點建設。

6、打造核心競爭力是可持續發展的保障

在產業園開發建設中，多數周邊實力園區云集，且多數均經過了一定的市場培育期;如何使項目后發先至，笑傲市場，有賴于項目核心競爭力的整合打造。通過對資金實力、聚集引力、輻射張力、發展潛力以及面對壓力等多方面的綜合分析，推斷項目的可持續性。

7、借力行業資源，創新推廣模式，實現園區低成本招商

在現代產業園區的營銷推廣中，企業這一生產主體無法利用較低的成本與市場精準對接;而價格不菲的傳統媒體，又往往無限地加大了企業的推廣成本，其效果卻是非常有限。借力強大的行業資源進行精準性營銷推廣，是實現園區低成本招商的破局之道。

8、加快信息化集成，實現園區從快速發展到科學發展

運用互聯網思維尋求突破，為園區及企業提供全方位信息化解決方案，實現項目低成本、高效率建設和運營。從“市場、成本、資源”三個因素全面深入，注重打造信息化集成服務平臺，構建園區軟實力。